Uma das principais discussões sobre desenvolvimento urbano, crescimento econômico e qualidade de vida nas cidades brasileiras ganha uma nova contribuição acadêmica e prática com o lançamento do livro “Estudo de Impacto de Vizinhança – Métricas de Compensação Urbanística”, de autoria do advogado Gabriel Cardoso Galli.
Sócio-fundador do GALLI Advogados, presidente da Comissão de Direito Ambiental e Urbanístico da OAB/PR – Subseção de Paranaguá, mestre pela Universidade Federal do Paraná (UFPR) e especialista pela Universidade de São Paulo (USP), Galli apresenta na obra um framework metodológico inédito voltado à aplicação do Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), instrumento previsto pelo Estatuto da Cidade para avaliar os efeitos de empreendimentos sobre o espaço urbano.
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A inspiração para o livro nasceu da própria realidade vivida em Paranaguá, município que abriga o maior porto graneleiro da América Latina e convive diariamente com os desafios da convivência entre desenvolvimento econômico e qualidade de vida da população.
“Uma cena que qualquer morador de Paranaguá conhece de cor. A poucos quilômetros de um terminal que movimenta bilhões e liga o agronegócio nacional ao mundo, você encontra uma avenida com o asfalto se esfarelando sob o peso dos caminhões, filas que travam o trânsito na porta de uma escola e aquela camada fininha de poeira cobrindo o parapeito das janelas”, relatou o autor.
Segundo ele, esse cenário representa o que chama de “paradoxo das duas cidades”. “Existe a cidade-porto, que funciona 24 horas por dia no ritmo do capital global, e existe a cidade-moradia, que precisa de descanso, de ar limpo e de uma rua segura para as crianças. As duas dividem o mesmo território”, afirmou.
Foi justamente a busca por uma solução para esse conflito que motivou a produção da obra. “A lei manda o município cobrar uma compensação de quem causa impacto, mas não ensina como calcular essa conta. E é nesse silêncio que mora todo o problema. Onde falta método, sobra improviso”, destacou.
Compensação urbanística virou negociação política
Na avaliação de Galli, um dos principais problemas enfrentados atualmente pelos municípios é a ausência de critérios técnicos para definir as compensações urbanísticas exigidas dos empreendimentos. “O problema, em uma frase, é que a compensação urbanística virou moeda de negociação política, quando deveria ser resultado de cálculo técnico”, afirmou.
Segundo ele, a falta de metodologia gera prejuízos para todos os envolvidos. “O bairro que sofre com o caminhão e a poeira frequentemente não recebe nada que resolva aquele problema específico. O empreendedor perde porque não tem regra clara. E o município perde porque não planeja, apenas arrecada para tapar buraco no orçamento”, criticou.
Para o especialista, a situação se torna ainda mais evidente em cidades portuárias. “No litoral do Paraná, os impactos do porto — tráfego pesado, ruído que não para, poeira de fertilizantes, resíduos de grãos e risco de acidentes — têm uma escala que as ferramentas tradicionais simplesmente não conseguem medir adequadamente”.
O “vácuo metodológico”
Um dos conceitos centrais do livro é o chamado “vácuo metodológico”, expressão utilizada pelo autor para definir a ausência de uma régua técnica capaz de transformar impactos urbanos em compensações proporcionais. “O Estatuto da Cidade criou o EIV em 2001, mas não disse como se chega ao valor de uma compensação justa”, explicou.
De acordo com Galli, esse vazio gera insegurança jurídica tanto para gestores quanto para investidores. “O empreendedor não faz a menor ideia de quanto vai gastar em contrapartidas. Essa incerteza espanta o investimento sério. Já o gestor público corre um risco pessoal enorme. Ao assinar um acordo de compensação sem fundamento técnico, ele pode ser questionado anos depois e até responder com o próprio patrimônio”.
Para ele, o problema não é apenas jurídico. “O vácuo metodológico não é uma abstração de jurista. Ele trava a boa gestão e pune justamente quem agiu de boa-fé, mas sem método”.
Modelo inédito em quatro etapas
O principal diferencial da publicação é a criação de um framework metodológico estruturado em quatro fases. “A ideia é simples: trocar o improviso por um caminho técnico de quatro passos”, resumiu.
A primeira etapa trata da definição de critérios objetivos para determinar quando o estudo deve ser exigido. A segunda identifica a chamada “assinatura de impacto” de cada empreendimento. A terceira transforma os impactos em valores econômicos utilizando bases oficiais de cálculo. Já a quarta estabelece mecanismos de controle e transparência.
“Na prática, o gestor deixa de ser um negociador exposto e vira um administrador protegido pelo processo. Cada exigência passa a ter uma trilha que se sustenta sozinha: a lei que autorizou, o diagnóstico que provou o dano, o cálculo que justificou o valor e a comissão que aprovou”, explicou.
Segundo ele, a metodologia utiliza referências técnicas reconhecidas nacionalmente, como tabelas do DNIT, SINAPI e FNDE. “Em vez de chutar um número, usamos fontes oficiais e auditáveis”.
Segurança para gestores e investidores
Outro aspecto abordado pelo livro é a relação entre as compensações urbanísticas e a Nova Lei de Improbidade Administrativa. Para Galli, a legislação reforçou a necessidade de procedimentos técnicos e transparentes. “A melhor defesa do gestor honesto é o processo. Uma trilha técnica, impessoal e transparente é a prova mais forte de que ele não agiu por interesse pessoal”, afirmou.
O autor acredita que a obra pode servir como ferramenta preventiva para municípios e órgãos de controle. “O livro é, ao mesmo tempo, uma defesa da cidade contra impactos predatórios e uma defesa do gestor contra a insegurança jurídica”.
Segundo ele, a metodologia também pode auxiliar Ministérios Públicos e Tribunais de Contas na fiscalização das compensações urbanísticas. “Se houver questionamento, o gestor apresenta o processo inteiro: a lei, o diagnóstico, o cálculo e o parecer técnico. Tudo documentado”.
Desenvolvimento sustentável e qualidade de vida
Ao abordar a relação entre crescimento econômico e bem-estar da população, Galli defende que desenvolvimento e proteção urbana não são conceitos incompatíveis. “A tensão entre o porto e a moradia é inevitável, mas o conflito crônico é uma escolha, não um destino”, afirmou.
Ele sustenta que as empresas precisam assumir os custos gerados por seus impactos urbanos, mas dentro de critérios previsíveis. “A empresa séria ganha porque consegue calcular sua contrapartida com antecedência. E a população ganha porque a compensação volta para resolver o problema real do bairro”.
Para o autor, o verdadeiro desafio é construir cidades capazes de crescer de forma equilibrada. “A regulação bem aplicada não é obstáculo ao progresso. É o que torna o progresso sustentável e legítimo aos olhos de quem vive a cidade”, finalizou.
SERVIÇO
Livro: Estudo de Impacto de Vizinhança – Métricas de Compensação Urbanística
Autor: Gabriel Cardoso Galli
Compra on-line: https://conceitojur.com.br/product/estudo-de-impacto-de-vizinhanca-metricas-de-compensacao-urbanistica/
