Antes de assinar qualquer contrato ou realizar pagamentos, a compra de um imóvel exige atenção que vai muito além da aparência ou do preço atrativo. A falta de cuidados jurídicos pode transformar o sonho da casa própria em um problema que surge até mesmo anos depois.
O advogado Paulo Charneski explica os cuidados que o comprador deve ter antes de fechar a compra de um imóvel é não se basear apenas na aparência ou na palavra do vendedor. Antes de qualquer coisa, o comprador deve verificar se o imóvel está regular do ponto de vista jurídico, se realmente pertence a quem está vendendo, se não há dívidas, ações judiciais ou pendências que possam gerar problemas futuros.
O operador do Direito reforça que é importante verificar se o imóvel está regularizado do ponto de vista jurídico. “A verificação começa pela matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento funciona como o ‘RG do imóvel’ e mostra quem é o proprietário, se há financiamentos, penhoras, hipotecas ou processos judiciais vinculados. Além disso, é recomendável analisar a situação do vendedor, verificando se ele responde a ações que possam atingir o patrimônio”, salienta.
Documentos indispensáveis para garantir segurança na compra de um imóvel usado
Conforme o profissional, os principais documentos são a matrícula atualizada do imóvel; a escritura pública (quando já existente); certidões do vendedor (cíveis, fiscais e trabalhistas, conforme o caso); certidão negativa de débitos do imóvel, como IPTU e condomínio e; contrato ou escritura lavrada em cartório, seguida do registro.
Inventário
O comprador deve observar questões importantes quando o imóvel pertence a uma pessoa falecida ou envolve inventário. “Quando o proprietário falece, a lei estabelece que o patrimônio deixa de pertencer à pessoa individualmente e passa a integrar a herança. O artigo 1.784 do Código Civil determina que a sucessão se abre no momento da morte, e os bens passam aos herdeiros, mas de forma conjunta, formando o chamado espólio”, informa Paulo Charneski.
Isso significa que, até a conclusão do inventário e a partilha, nenhum herdeiro é dono exclusivo do imóvel. “Assim, o comprador deve verificar se o inventário foi aberto e se o bem já foi partilhado. Somente quem recebeu o imóvel na partilha, ou todos os herdeiros em conjunto, podem realizar a venda. A negociação feita sem essa regularização pode ser anulada judicialmente no futuro”, destaca.
Matrícula do imóvel
A matrícula do imóvel é o documento mais importante da negociação imobiliária, pois é ela que define, juridicamente, quem é o verdadeiro proprietário do bem. “A matrícula atualizada permite ao comprador verificar se o imóvel pode ser vendido, se realmente pertence a quem está negociando e se não existem impedimentos ocultos. Comprar sem essa conferência é assumir um risco elevado, que pode gerar prejuízos no futuro”, afirma.
O advogado observa que a imobiliária ajuda a intermediar o negócio e pode reduzir riscos operacionais, mas ela não substitui a análise jurídica completa.
Boa-fé do comprador
A boa-fé não é apenas um princípio moral, mas um dever jurídico. “No contexto da compra de um imóvel, o comprador age de boa-fé quando analisa a matrícula, solicita certidões, verifica a situação do vendedor e não ignora sinais de irregularidade”, avisa Charneski.
Para comprovar a boa-fé em caso de questionamento judicial futuro podem ser utilizadas a solicitação e análise de certidões; a matrícula atualizada do imóvel; o contrato bem elaborado; pagamentos realizados por meios rastreáveis; atuação de profissionais qualificados, como advogado e corretor.
Se um herdeiro não participou do inventário ou surge após a venda, podem haver consequências para o comprador. “O herdeiro pode questionar judicialmente a venda, alegando que seus direitos foram violados. Dependendo do caso, o comprador pode perder o imóvel ou ter que indenizar o herdeiro, mesmo já tendo pago o preço”, enfatiza o jurista.
“O registro do imóvel é fundamental para a segurança jurídica, mas ele não corrige um negócio que já nasceu inválido. O Código Civil, ao tratar dos atos nulos e anuláveis, deixa claro, por exemplo, que um contrato celebrado por quem não tinha poder para vender pode ser desfeito judicialmente”, afirma o advogado. Isso pode ocorrer quando o imóvel é vendido sem a participação de todos os herdeiros ou sem autorização judicial, em violação às regras da sucessão. Nesses casos, mesmo com pagamento e registro, o comprador pode ser obrigado a devolver o imóvel, buscando posteriormente indenização de quem lhe vendeu.
