Usucapião administrativo é opção célere e eficaz para regularização de imóveis em Paranaguá

Processo extrajudicial é feito via cartório em casos onde há posse de imóvel sem registro

Cerca de 70% dos imóveis de Paranaguá não possuem registro, apesar de grande parte dos cidadãos que residem nestes locais ter a posse comprovada e pacífica. De acordo com os cartorários Arlei Costa Júnior, do 2.º Tabelionato de Notas de Paranaguá, e Patrick Roberto Gasparetto, do Cartório de Registro de Imóveis de Paranaguá, o usucapião administrativo, com base judicial do Código de Processo Civil de 2015 e instrumentalizado em 2017 pela Lei Federal 13.465/2017, é uma opção célere e eficaz para que os cidadãos passem a adquirir documentalmente a propriedade, valorizando o imóvel e beneficiando o município e a sociedade com arrecadação tributária e investimentos estruturais. 

Segundo Arlei Costa Júnior, cartorário do 2.º Tabelionato de Notas de Paranaguá, o “usucapião é uma forma da pessoa adquirir documentalmente a propriedade, o que chamamos de domínio, através do decurso do tempo por meio da posse”, explica. Ele destaca que há situações pontuais em que famílias tomam posse de imóveis totalmente abandonados por décadas, ou então de cidadãos que não realizam inventário de bens imobiliários por vários anos e acabam não registrando a propriedade herdada sob o seu nome, em que há a possibilidade do usucapião. “Vale ressaltar que tudo deve ser feito dentro da lei, sob circunstâncias legais específicas que analisam se há, de fato, o direito do indivíduo a adquirir propriedade e domínio da área”, complementa. 

“A novidade vinda com o novo Código de Processo Civil (CPC) é o usucapião administrativo, que é feito em cartório. No início foi difícil de atender por uma série de questões. O legislador percebeu, os cartórios apontaram as dificuldades, e em 2017 foi criada a Lei 13.465/2017 que facilitou a situação. Isto resolveu este problema no CPC com exigências possíveis de serem cumpridas”, completa Costa Júnior. 

Segundo o cartorário, em Paranaguá, com cerca de nove meses de vigência da nova Lei, já foram feitas de 14 a 15 atas e encaminhadas ao Registro de Imóveis, que é quem julga se cabe ou não o usucapião. “Para entrar com este processo, existem requisitos. Primeira exigência é uma petição assinada por advogado, planta e memorial descritivo da área feita com responsável técnico, é necessário também ter uma ata notarial de usucapião, onde se leva alguém do cartório com capacidade legal para analisar a área, para ver se há posse, se há residência estabelecida e exercício da posse. Pedem-se documentos, como contas de água, luz e comprovantes de residência, para confirmar o registro da posse”, explica.

Após estas etapas, isto é encaminhado ao Registro de Imóveis, onde ocorre o decurso de tempo para analisar se cabe ou não o usucapião. “Se houver entendimento que cabe usucapião vai haver transferência da propriedade do proprietário anterior para quem detém a posse comprovada do local. É algo importante e grave transferir o registro de um imóvel, por isso a lei cria tantas especificações e exigências para evitar acontecer qualquer fraude. Pelas exigências legais é muito difícil algo ilícito ocorrer”, explica o cartorário.

“A vantagem de fazer o usucapião via extrajudicial é a celeridade, a rapidez do andamento processual, algo que já ocorre há anos com divórcios e inventários realizados via cartório. Não há litígio, são atos consensuais em que as partes estão de acordo, não há briga. Os cartórios são organizados e possibilitam uma forma mais rápida e barata de fazer este processo”, explica. 

Outra questão levantada é a situação imobiliária de Paranaguá. É uma forma de Paranaguá regularizar a situação imobiliária, visto que cerca de 80% dos imóveis da cidade não têm matrícula. “É um problema para as pessoas que têm uma propriedade com valor reduzido, na qual não se pode fazer financiamentos e há redução no valor da venda. Há prejuízo também ao município que não consegue tributar de maneira adequada e fazer projetos de infraestrutura urbana por nem saber quem é o dono de várias áreas”, explica. 

“É uma forma de trazer nossos imóveis para a legalidade, é algo que abre muitas portas com obtenção de crédito e outras vantagens. Além disso, consideradas todas as etapas, todo o procedimento dura cerca de três meses. Pode parecer demorado, mas há usucapião na via judicial que dura mais de 10 anos em Paranaguá”, explica, demonstrando a rapidez processual através da via administrativa.

IMÓVEL IRREGULAR E VALOR NO MERCADO

Cartorário Patrick Roberto Gasparetto, do Cartório de Registro de Imóveis de Paranaguá, afirma que usucapião administrativo é arma importante para a regularização imobiliária do município, onde 70% dos imóveis não possuem registro

“O proprietário é quem tem o registro, quem não tem o registro não é dono, algo que gera insegurança para quem não possui o bem registrado e que ocorre com frequência, em casos de contrato de gaveta e sem escritura, entre outras questões não efetuando o registro e que fazem com que quem detém a posse não seja proprietário. Entre as formas de aquisição normais há as efetuadas por contrato e partilha de bens e a forma excepcional que é a usucapião, uma forma de aquisição da propriedade em exercício da posse com ânimo de dono, que é agir sob um imóvel como se proprietário fosse. Você não é dono documentalmente, mas usa o bem”, explica Patrick Roberto Gasparetto, do Cartório de Registro de Imóveis de Paranaguá.

Segundo Gasparetto, há prazos legais estabelecidos pela Constituição Federal e Código Civil, que variam da posse do imóvel por um período de dois a 15 anos, de acordo com a modalidade de usucapião. “O que se muda é que antes se fazia isto apenas judicialmente, pois envolve a perda da propriedade, em tese, por não exercer posse e função social em favor de outro, por haver uma restrição de direito há contraditório e ampla defesa. Com o novo CPC se autorizou realizar o usucapião extrajudicialmente pelos cartórios, uma tendência ocorrendo em vários institutos como inventário, divórcio, entre outros, pelo Judiciário não conseguir dar conta da alta demanda de ações”, explica.

De acordo com o cartorário, havia um empecilho em efetivar o usucapião extrajudicial por exigir a anuência do proprietário constando na matrícula. “Isto é muito difícil de se conseguir. Há casos em Paranaguá de que quem vendeu o imóvel está em local incerto ou faleceu. Em 2017 com a nova Lei 13.465 houve mudança, dizendo que se houve silêncio do proprietário ele deu anuência ao usucapião. Primeiro se busca o proprietário pelo sistema de registros e, se não localizar, se publica em edital, se ele não se manifestar contra em um prazo de 15 dias vai prosseguir o usucapião com os demais requisitos legais. Esta mudança veio a dar maior efetividade ao instituto”.

“A par disso, o CNJ editou o provimento 65 que estipula como anuência uma série de documentos, por exemplo, se o proprietário tabular vendeu para eventual pessoa por contrato particular, sem validade jurídica a fim de registro, se ele assinou este contrato em 1970, eu posso interpretar como anuência, sem nem mesmo necessidade de publicar edital, desde que o proprietário manifeste a vontade de forma inequívoca”, explica.

Segundo Gasparetto, no aspecto prático há uma solicitação de realização de ata notarial em tabelionato feito pelo tabelião no imóvel preenchendo requisitos legais com análise contínua. “Após concluído, o advogado deve fazer um requerimento administrativo perante a serventia de registro de imóveis, com ata notarial, memorial descritivo, levantamento topográfico, anuência dos confrontantes e, se não houver, será feita notificação e se não soubermos se faz por edital. Além disso, são exigidos documentos que comprovam a posse pelo prazo de usucapião exigido, como contas de luz, telefone, água, IPTU, correspondência geral, entre outros”, explica.

“Apresentando todos os documentos e exigências, se dá ciência ao Estado e município para ver se eles têm interesse, se mantendo em silêncio se entende a anuência e se publica em edital comunicando a existência do processo tramitando. Passados 15 dias se defere ou não e se efetua o registro ou não”, explica o cartorário. “Em Paranaguá, é mais frequente o caso de usucapião para moradia, o que exige o prazo de cinco anos de posse”, comenta.

De acordo com Patrick Roberto, o Judiciário está com uma demanda extremamente alta em todo o País, sendo que a atuação dos cartórios pode desafogar a esfera em questão. “Já teve caso de usucapião que tramitou 17 anos no Judiciário. Chegou para mim com o transtorno de desistência do processo e encaminhamento via extrajudicial, pedindo a suspeição para dar prosseguimento aqui. Creio que em uns três meses temos a solução para o caso, seja pela negativa ou positiva. Tivemos casos em que em 45 dias conseguimos concluir o processo de usucapião. É um modo rápido e ajuda a desafogar o Judiciário”, comenta.

“É possível realizar financiamento, hipoteca, entre outros itens com o imóvel regular, viabilizando compra e venda com incidência de imposto ao município. Há garantia aos herdeiros da propriedade do imóvel, algo que eles não têm direito no caso de posse, sendo necessário entrar com outro procedimento mais difícil para comprovar a sequência de posse. Gera uma movimentação positiva no mercado imobiliário. Um imóvel irregular perde 50% do seu valor”, acrescenta. O cartorário afirma que apenas 30% dos imóveis de Paranaguá são regulares, sendo que os outros 70% estão em situação irregular. “O índice de irregularidade é muito alto, o que impede ações do município visando a melhorar a qualidade de vida da população”, comenta. 

Segundo o cartorário, atualmente no Cartório de Registro de Imóveis neste período de viabilização do usucapião administrativo, 15 processos já estão em trâmite, sendo que de três a quatro já foram concluídos. “A demanda está aumentando, pois isto gera uma série de garantias ao proprietário”, finaliza. Gasparetto ainda acrescenta a total legalidade do processo de usucapião extrajudicial.

“São garantidos os direitos de todas as pessoas, do proprietário que está sendo privado quanto de quem está adquirindo. Isto se faz com a intimação do proprietário para saber se ele tem interesse na propriedade. Se ele falar que tem interesse e que não é verdade que a pessoa está em posse mansa e pacífica, que é requisito, chegou neste momento acaba a via extrajudicial em cartório, tornando o caso judicial com discussão entre as partes”, explica.

“Há muita segurança jurídica com envolvimento de tabelião de fé pública, advogado que faz requerimento, engenheiro que faz memorial e planta, com registrador analisando tudo isso e manifestação de Estado, município e União. O instrumento é seguro e será um sucesso, seguindo exemplo de inventário e partilha judicial”, ressalta.